최우선 변제금이란, 임차한 부동산이 경매나 공매 등의 상황에 처했을 때 소액 임차인이 선순위 채권자보다 우선하여 보증금의 일정액을 돌려받을 수 있는 권리를 말해요. 이 제도는 경제적 약자인 소액 임차인을 보호하기 위해 만들어졌으며, 주택과 상가 모두 적용됩니다.
1. 주택과 상가의 기준금액 적용 방식 차이
주택과 상가의 최우선변제금은 기준금액을 적용하는 방식이 다르다는 점을 아시나요? 예를 들어 설명드릴게요.
상가: 월세를 환산해서 (X100) 보증금과 합산해 기준금액을 넘지 않으면 상가임대차보호법이 적용됩니다. 예를 들어, 경상남도에서 9,000만 원 보증금에 월세 300만 원을 받는 상가가 있다면, 3억 9천만 원으로 기준금액을 초과해 상가임대차보호법 적용 대상이 되지 않아요.
주택: 반면, 주택의 경우 월세를 보증금으로 환산하지 않고 순수한 보증금만 기준으로 해요. 그래서 월세가 많아도 최우선변제금을 받을 수 있는 가능성이 높아집니다.
2. 소액임차인이 우선 변제를 받을 수 있는 조건
대항력: 소액임차인이 우선변제를 받기 위해서는 대항력이 있어야 해요. 대항력이란 전입신고를 하고 실제로 거주하는 임차인을 보호하는 권리입니다.
소액임대차보증금: 소액임차인은 소액임대차보증금 기준 이하인 경우에만 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 기준은 임대차하는 건물의 등기부등본에 기록된 근저당권의 일자를 기준으로 판정됩니다.
최우선 변제금: 주택이나 건물가액의 1/2을 초과하지 않는 범위 내에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
3. 중요한 추가사항
배당 요구: 소액임차인은 반드시 배당요구를 통해 권리를 주장해야 해요. 배당요구를 하지 않으면 권리가 보호되지 않으니 주의하세요.
확정일자 여부: 최우선변제금의 적용에는 확정일자가 중요하지 않지만, 근저당권과 우선순위를 따질 때는 확정일자가 필요합니다.
오늘 설명드린 내용을 통해 주택과 상가의 최우선변제금에 대해 좀 더 명확히 이해하셨기를 바랍니다. 혹시 추가로 궁금한 점이 있으면 언제든지 문의해 주세요.